campus verbouwen zonder universiteitsgeld

Omdat renovatie te duur bleek en sluiting geen optie was, heeft UAntwerpen besloten om de peda en andere delen van Campus Drie Eiken open te stellen voor erfpacht door externe partijen. Zij kunnen concrete plannen voor de gronden indienen op 21 oktober 2019. Erfpacht houdt een contract in van een bepaald aantal jaren waarbij de projectontwikkelaar de gepachte grond gedurende die tijd ten volle mag gebruiken zolang hij de voorwaarden van de erfpacht volgt. Na afloop van het contract komt de grond en alles wat erop staat weer in het bezit van de oorspronkelijke eigenaar, hier UAntwerpen. 

Geen nieuwe formule voor de universiteit, die dezelfde tactiek bij Ten Prinsenhove had toegepast. Toen waren er onder studenten vooral bedenkingen bij de volledige vrijheid die exploitanten hadden bij het bepalen van de huurprijs. Zouden de koten na renovatie veel duurder worden dan nu? Aangezien die renovatie nog maar net is begonnen, kunnen we enkel afwachten of die vrees waarheid wordt.

de student hoog in het vaandel

Met de ervaring van Ten Prinsenhove in het achterhoofd heeft UAntwerpen in dit geval gekozen, in overleg met studenten, voor een minder vrij erfpachtcontract dan de private partijen toen kregen. Een belangrijke eis is dat toekomstige exploitanten 120 koten aan de marktprijs van 270 euro moeten aanbieden, als onderdeel van het contract. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan de wens van studenten om de betaalbaarheid van de kamers te waarborgen, met het oog op de financieel zwakkere studenten. 

Natuurlijk roept dat de vraag op wat dan de financiële prikkel is voor eventuele geïnteresseerden. Het studentenhome zelf telt immers maar 107 kamers, dus minder dan die vereiste 120 kamers. Daar zit nu juist de vrijheid voor de private partijen: ze hebben de mogelijkheid om meer koten bij te bouwen, waar ze de prijs wel van kunnen bepalen. Frédéric Desclee van de Stuvoraad ziet dat ook zeker gebeuren: “Die 120 koten zijn voor de makelaar zelf niet super interessant omdat die aan een hele lage prijs zijn, dus hij gaat er sowieso nog meer bijbouwen om toch iets meer winst te kunnen draaien.”

Verder mag de projectontwikkelaar de huidige functie van eventuele gebouwen op het stuk grond niet veranderen. Als er bijvoorbeeld 150 parkeerplaatsen worden aangeboden op het deel dat de erfpachter overneemt, dan moeten dat er 150 blijven. Daarnaast moeten deze parkeerplaatsen open blijven voor de universiteit en mogen ze niet door de derde partij geclaimd worden voor eigen gebruik. 

meer dan alleen koten

Het voorbeeld van parkeerplaatsen breekt ook meteen een belangrijk aspect van het nieuwe plan open. Niet alleen het perceel waar het studentenhome op staat, kan gepacht worden, er mogen voor meerdere delen van de campus plannen ingediend worden. Onder andere de zogenaamde openluchtaula, de vier parkings en gebouw G (waar de Komida is gevestigd) kunnen door eventuele geïnteresseerden in erfpacht genomen worden.

Door ook andere delen van de campus open te stellen voor erfpacht hoopt UAntwerpen nieuwe faciliteiten te kunnen aanbieden aan hun studenten. Op dit moment zijn veel faciliteiten er niet of te weinig. Peter De Meyer, woordvoerder van UAntwerpen, vat het kort samen: “In het studentenrestaurant bij gebouw G staan er dikwijls files door een gebrek aan capaciteit. De campus kan ook sportaccommodatie gebruiken en er is niet onmiddellijk een ontmoetingspunt op de campus.”  

De studenten gaven dan ook zelf aan dat er meer problemen waren dan koten alleen. De campus mist een echt hart: er is voor de studenten weinig te doen als de lessen voorbij zijn. "De campus zou baat hebben bij een studentencafé of misschien zelfs een klein winkeltje, zodat er overdag, maar zeker ook 's nachts, meer te doen is rond de campus", vertelt Frédéric Desclee. 

bijbouwen binnen de lijnen

De erfpachters zouden dus meer kunnen bouwen dan nieuwe studentenhomes alleen, mits ze de bestemming van de grond eerbiedigen. Een belangrijk detail is dus dat de huidige functie van een perceel behouden moet worden, maar dat een toekomstige projectontwikkelaar wel functies kan toevoegen. Stel dat een exploitant een parking in erfpacht neemt en de parkeerplaatsen behoudt, bijvoorbeeld ondergronds, maar er een sportfaciliteit bijbouwt, is dat toegestaan. Natuurlijk moeten de nieuwe gebouwen wel de oude functie behouden. “Het is niet de bedoeling om de campus te gaan verkavelen en dat er opeens eengezinswoningen komen. Winkelcentra zijn ook niet de bedoeling, want de grond is ingekleurd als grond voor openbaar nut”, zoals Peter De Meyer het verwoordt. Een zwembad zou nog wel kunnen.

Bijbouwen mag, maar dat niet alleen: toekomstige beheerders staat het ook vrij om de huidige gebouwen te slopen en te herbouwen als de huidige capaciteit behouden blijft. De Komida valt daar ook onder volgens Peter De Meyer: “We zijn niet getrouwd met gebouw G, om het op zijn Vlaams te zeggen. Architecturaal kan er wel iets aan verbeteren. Als een projectontwikkelaar dan met een goed voorstel komt waarbij hij zegt: ‘Ik ga op het gelijkvloers een restaurant voor een paar honderd mensen zetten dat uitgebaat blijft door Komida en de universiteit zelf, en op de eerste verdieping maak ik hier een leuke koffiebar met een loungehoek’, dat kan allemaal.” Interessant voor toekomstige partners is ook dat er een leeg grasveld verpacht kan worden, waar nog niets op is gebouwd, 

Ruimte voor financieel gewin is er dus zeker voor geïnteresseerde projectontwikkelaars. Zeker ook omdat ze die faciliteiten eventueel mogen verhuren aan externe partijen als de studenten er geen nood aan hebben. Peter De Meyer geeft hierbij het voorbeeld van een sporthal: “Als ze een sporthal overdag laten gebruiken door de studenten en die ‘s avonds willen verhuren aan sportclubs uit Wilrijk en Edegem en andere omliggende gemeenten, dan mag dat ook.”

een drievoudige handdruk

Kortom, met het nieuwe dossier probeert de universiteit zowel de eigen belangen, die van de student als die van toekomstige externe partners in het oog te houden. Ambitieus is het zeker om ook nieuwbouw van horeca of sportfaciliteiten op de campus toe te laten, maar met de gestelde voorwaarden zal UAntwerpen waarschijnlijk niet voor grote verrassingen komen te staan. De eis voor toekomstige externe partners om 120 koten onder de marktprijs aan te bieden is in ieder geval een positieve ontwikkeling sinds Ten Prinsenhove. Nu is het enkel nog afwachten wat er in de komende jaren effectief verwezenlijkt gaat worden.